南京多板块二手房跌穿底线楼市失去“动力”

南京多板块二手房跌穿底线楼市失去“动力”

　　但值得注意的是，目前二手市场行情也出现了一些微妙转变，在这种形势下，大家该如何调整买房策略呢？猫姐今天来跟大家分享

　　之所以说南京楼市会很难恢复，一个重要原因就是：倒挂的消失。放眼南京各大热门板块，新房和二手房之间的倒挂已消失殆尽。

　　海峡城均价破四，一套1F的219m2房源以7万总价成家，单价低至3.7万/m2，房价直接回到5年前。

　　招商雍和府本月中旬刚刚成交一套1m2房源，总价0万，单价4.万/m2。

　　五矿崇文金城本月中旬成交的一套m2户型房源，总价6万，单价低至4.7万/m2。

　　要知道，同样的户型的房源，去年4月的成交单价还6.5万/m2呢，一年时间直降1.8万/m2！

　　世茂外滩新城本月初（赣州的房产）刚刚成交了一套1m2户型房源，总价5万，单价低至3.7万/m2。

　　要知道，这可以当年热度与河西不相上下的鼓楼滨江，如今二手房单价居然也跌下了4字头。

　　而板块内即将上市的新盘项目：世茂璀璨滨江放风4万+/m2、金基皓樾府放风价5.2万/m2。

　　而作为板块二手房“风向标”之一的华润国际社区，在今年10月成交了一套m2房源，总价2万，单价仅3.1万/m2。

　　而根据链家数据显示，目前华润国际社区挂牌在售的房源中，单价3.3万/m2的房源也有不少，-128m2户型都有。

　　江核青奥板块的新房价格基本在3.6-3.8万/m2。而二手房方面，保利西江月在今年10月刚刚成交了一套m2房源，总价2.5万，单价低至2.9万/m2，房价直接破3。

　　城北燕子矶板块目前在售新房项目，单价基本都在3.3-3.5万/m2（蚌埠房产局）。

　　而板块内的燕矶听潮本月成交了一套100m2房源，总价0万，单价3.3万/m2。

　　而根据猫姐从买房人处收到的消息，燕矶听潮还有房源单价3.1万/m2成交，不过，最终算上税费实际单价应该也是3.3万/m2。

　　此外，猫姐近期在抖音上也发现，有中介“吐槽”，原本总价万成交的房子，去房产局办理却被要求按照万的市场指导价纳税，买房人多纳了几千的税。

　　看下房的评论，遇到类似情况的买房人还不少。这意味着什么？意味着如今的二手房市场的降价，已经跌穿房产局划定的市场指导价了！真，跌穿底线！

　　而从四个板块的新房、二手房对比可以直接看出，板块的房价倒挂已经消失。那么，这意味着什么呢？倒挂的消失，意味着新房市场失去动力。

　　根据我爱我家南京研究院统计数据显示，最近两周（房产查封期限），南京二手房共成交了套，周成交套数稳定在10套以上。二手房市场，升温明显！

　　二手房成交量的增加，与二手房业主们的降价行为有着很大的关系。同时，更多的二手房被选择，也就意味着新房市场客源的流失。二手房业主们，通过降价手段和开发商抢客源，直接影响新房的去化。

　　而在近期，就有一位河西南买房人和猫姐讨论过：120m2户型的嘉璟峰新房vs121m2五矿崇文金城二手房怎么选？

　　两家房源总价都在0万+（金威房产），一个是两年后拿房的新房，一个是已经4年半房龄的二手房，差不多6年的房龄差。

　　嘉璟峰在户型、产品、装修、外面上更胜一筹，但是五矿崇文金城现房、2年能省10%的利息也同样令人心动。

　　一般来说，一套房源的黄金期差不多在10-15年，嘉璟峰不用多说绝对黄金，而五矿崇文金城即便买来再住上7、8年，也依然在黄金期。

　　一项项比下来，两套房子的实际差距也只在6年的房龄差上。最终，考虑到孩子上学这套房子暂时不住，这位买房人还是选择了新房嘉璟峰。

　　但猫姐认为，单纯出于改善需求的买房人，确实还是选择新房更合适。但如果是看好河西南，想要买来即刻就能住的，显然二手房也是个不错的选择。

　　现在楼市严寒，二手房业主降价，开发商自然也只能跟着降，以此吸引客源。那么对于买房人来说，现阶段又该如何选房呢？猫姐的建议很简单，四个字：稀缺、品质。

　　当下南京楼市，什么房源还能卖得动？品质好可不够啦，还要房源本身稀缺。诸如：洋房、叠墅、顶豪大平层，这样的房源，才是目前真正受欢迎的。

　　就比如前不久加推的九龙湖颐和南园悦庐，套房源0多组报名，平均5人抢一套。为什么，不就是因为稀缺嘛。4F楼的大平层洋房，九龙湖板块只此一家。

　　此外，方山某盘也是很鲜明的例子：项目有高层也有洋房，洋房市场依然能走，高层去化宛若陷入泥沼。

　　即便房源本身稀缺，也不能忽视对品质的追求。尤其是顶豪产品，新房市场大家受限于大行情影响可能都是5万/m2左右的价格，但将来在二手房市，可就是6万豪宅和7万豪宅的差距了。

　　河西南万国融区域各盘及周边的顶豪产品，在二手房市场表现如何就是的参照。

　　之所以会有如此多的二手房选择抛售，主要还是因为即便抛售，业主依然也是挣钱的，挣多挣少的差别罢了。

　　就比如鼓楼滨江的世茂外滩新城，当年1.6万/m2的价格买入，如今就算3.7万/m2的价格出售，业主实际依然挣钱。

　　根据业内数据统计，楼市少部分撑不住的业主，是曾经加杠杆最厉害的、房地产相关从业人员。比如置业顾问、中介、媒体。

　　曾经的他们处于对楼市行情的看好多套买入，而如今收入受市场影响大减，哪怕手上有多套住宅，也要卖掉部分才能撑住现有房贷。对于他们来说，也不算亏多少，毕竟房贷还上了。

　　那如今进场的买房人都是谁呢？一部分买房人是曾经将资产投入实业、投资中挣钱的人。

　　如今经济行情不景气，无论是实业还是投资项目都受经济周期影响而下跌，倒不如拿出来买房享受。

　　由此也可以看出，这群买房人对于房地产长远发展还是很看好的。这也是为什么别墅、洋房、大平层是目前卖的房源。

　　以稀缺+品质的标准选房，这样的房源才具有抗跌性，才是能穿透未来楼市周期的房源。

　　猫姐也提醒各位买房人，未来大家都是不缺房子住的。市场缺的是好房、是独特的房源。稀缺，成为了新的选房标准。