南京多板块二手房跌穿底线楼市失去“动力”
南京多板块二手房跌穿底线楼市失去“动力”
但值得注意的是,目前二手市场行情也出现了一些微妙转变,在这种形势下,大家该如何调整买房策略呢?猫姐今天来跟大家分享
之所以说南京楼市会很难恢复,一个重要原因就是:倒挂的消失。放眼南京各大热门板块,新房和二手房之间的倒挂已消失殆尽。
海峡城均价破四,一套1F的219m2房源以7万总价成家,单价低至3.7万/m2,房价直接回到5年前。
招商雍和府本月中旬刚刚成交一套1m2房源,总价0万,单价4.万/m2。
五矿崇文金城本月中旬成交的一套m2户型房源,总价6万,单价低至4.7万/m2。
要知道,同样的户型的房源,去年4月的成交单价还6.5万/m2呢,一年时间直降1.8万/m2!
世茂外滩新城本月初(赣州的房产)刚刚成交了一套1m2户型房源,总价5万,单价低至3.7万/m2。
要知道,这可以当年热度与河西不相上下的鼓楼滨江,如今二手房单价居然也跌下了4字头。
而板块内即将上市的新盘项目:世茂璀璨滨江放风4万+/m2、金基皓樾府放风价5.2万/m2。
而作为板块二手房“风向标”之一的华润国际社区,在今年10月成交了一套m2房源,总价2万,单价仅3.1万/m2。
而根据链家数据显示,目前华润国际社区挂牌在售的房源中,单价3.3万/m2的房源也有不少,-128m2户型都有。
江核青奥板块的新房价格基本在3.6-3.8万/m2。而二手房方面,保利西江月在今年10月刚刚成交了一套m2房源,总价2.5万,单价低至2.9万/m2,房价直接破3。
城北燕子矶板块目前在售新房项目,单价基本都在3.3-3.5万/m2(蚌埠房产局)。
而板块内的燕矶听潮本月成交了一套100m2房源,总价0万,单价3.3万/m2。
而根据猫姐从买房人处收到的消息,燕矶听潮还有房源单价3.1万/m2成交,不过,最终算上税费实际单价应该也是3.3万/m2。
此外,猫姐近期在抖音上也发现,有中介“吐槽”,原本总价万成交的房子,去房产局办理却被要求按照万的市场指导价纳税,买房人多纳了几千的税。
看下房的评论,遇到类似情况的买房人还不少。这意味着什么?意味着如今的二手房市场的降价,已经跌穿房产局划定的市场指导价了!真,跌穿底线!
而从四个板块的新房、二手房对比可以直接看出,板块的房价倒挂已经消失。那么,这意味着什么呢?倒挂的消失,意味着新房市场失去动力。
根据我爱我家南京研究院统计数据显示,最近两周(房产查封期限),南京二手房共成交了套,周成交套数稳定在10套以上。二手房市场,升温明显!
二手房成交量的增加,与二手房业主们的降价行为有着很大的关系。同时,更多的二手房被选择,也就意味着新房市场客源的流失。二手房业主们,通过降价手段和开发商抢客源,直接影响新房的去化。
而在近期,就有一位河西南买房人和猫姐讨论过:120m2户型的嘉璟峰新房vs121m2五矿崇文金城二手房怎么选?
两家房源总价都在0万+(金威房产),一个是两年后拿房的新房,一个是已经4年半房龄的二手房,差不多6年的房龄差。
嘉璟峰在户型、产品、装修、外面上更胜一筹,但是五矿崇文金城现房、2年能省10%的利息也同样令人心动。
一般来说,一套房源的黄金期差不多在10-15年,嘉璟峰不用多说绝对黄金,而五矿崇文金城即便买来再住上7、8年,也依然在黄金期。
一项项比下来,两套房子的实际差距也只在6年的房龄差上。最终,考虑到孩子上学这套房子暂时不住,这位买房人还是选择了新房嘉璟峰。
但猫姐认为,单纯出于改善需求的买房人,确实还是选择新房更合适。但如果是看好河西南,想要买来即刻就能住的,显然二手房也是个不错的选择。
现在楼市严寒,二手房业主降价,开发商自然也只能跟着降,以此吸引客源。那么对于买房人来说,现阶段又该如何选房呢?猫姐的建议很简单,四个字:稀缺、品质。
当下南京楼市,什么房源还能卖得动?品质好可不够啦,还要房源本身稀缺。诸如:洋房、叠墅、顶豪大平层,这样的房源,才是目前真正受欢迎的。
就比如前不久加推的九龙湖颐和南园悦庐,套房源0多组报名,平均5人抢一套。为什么,不就是因为稀缺嘛。4F楼的大平层洋房,九龙湖板块只此一家。
此外,方山某盘也是很鲜明的例子:项目有高层也有洋房,洋房市场依然能走,高层去化宛若陷入泥沼。
即便房源本身稀缺,也不能忽视对品质的追求。尤其是顶豪产品,新房市场大家受限于大行情影响可能都是5万/m2左右的价格,但将来在二手房市,可就是6万豪宅和7万豪宅的差距了。
河西南万国融区域各盘及周边的顶豪产品,在二手房市场表现如何就是的参照。
之所以会有如此多的二手房选择抛售,主要还是因为即便抛售,业主依然也是挣钱的,挣多挣少的差别罢了。
就比如鼓楼滨江的世茂外滩新城,当年1.6万/m2的价格买入,如今就算3.7万/m2的价格出售,业主实际依然挣钱。
根据业内数据统计,楼市少部分撑不住的业主,是曾经加杠杆最厉害的、房地产相关从业人员。比如置业顾问、中介、媒体。
曾经的他们处于对楼市行情的看好多套买入,而如今收入受市场影响大减,哪怕手上有多套住宅,也要卖掉部分才能撑住现有房贷。对于他们来说,也不算亏多少,毕竟房贷还上了。
那如今进场的买房人都是谁呢?一部分买房人是曾经将资产投入实业、投资中挣钱的人。
如今经济行情不景气,无论是实业还是投资项目都受经济周期影响而下跌,倒不如拿出来买房享受。
由此也可以看出,这群买房人对于房地产长远发展还是很看好的。这也是为什么别墅、洋房、大平层是目前卖的房源。
以稀缺+品质的标准选房,这样的房源才具有抗跌性,才是能穿透未来楼市周期的房源。
猫姐也提醒各位买房人,未来大家都是不缺房子住的。市场缺的是好房、是独特的房源。稀缺,成为了新的选房标准。