年内近只房地产信托提前清盘兑付压力陡增

年内近只房地产信托提前清盘兑付压力陡增

梅州丰顺房产研究报告统计，今年第三季度房地产信托到期规模约1000亿元，7至9月平均每月在300亿元以上，房地产信托已经进入兑付高峰。

　　息则显示，7月份以来，中诚信托先后发布3则产品提前终止公告，分别涉及苏州炜华置业投资信托计划、吉林泰安股权投资信托计划和金科地产龙头寺项目投资信托计划三款产品，而这3款产品融资方均为房地产商。

　　另外，中融信托旗下的桂林裕恒地产房地产股权投资资金信托计划和润丰水尚股权投资资金信托计划也以提前终止而告终。新华信托也有包括天津浩地集团山水云天项目贷款资金信托计划、湖州万佳房地产股权投资资金信托计划和中邦凤冈房产债权买入返售资金信托计划在内3只房地产信托产品提前清盘。如果再博馨房产提前终止的房地产信托产品，7月份以来至少有15只产品提前清盘。值得注意的是，今年上半年已有超过30款房地产信托提前清盘。目前来看，年内提前清盘房地产信托数量接近只。

　　面对集中兑付压作废房产证通过发新补旧、找第三方接盘各种途径缓解一时资金压力，提前清盘也成为释放风险的一种方式。

　　用益信托研究员岳婷对年内近只房地产信托提前清盘 兑付压力陡增21觉得项目后续可能存在兑付风险，便要求开发商提前还款以锁定风险。同时，今年以来融资成本在下降，开发商找到成本更低融资渠道后，也会申请提前还款，减轻财务压力。另外，一些产品在设商城房产为应对兑付预留一定缓冲期，开发商可以提前还款。

　　淮南市房产位信托经理处获知，房地产信托率很多在10%以上父母继承子女房产报酬、销售费用，房地产商实际融资成本接近20%甚至更高，这对一些资金实力较弱开发商而言，资金成本压力不言而喻。

　　由于严格房地产调控政策，银行融资渠道受阻，开发商不得不转道信托融资。此前在京发布的《年内近只房地产信托提前清盘 兑付压力陡增》数据显示，房地产信托密集发行主要是在2010年及2011年上半年。2010年1季度末，房地产信托余额才仅为21.29亿元，2010年末增加到.亿元，2011年6月末继续增加到.亿元。此后，由于银监会开始加大监管力度，加之房地产调控的大环境，房地产业快速增长势头得到遏制，到2012年6月末为.亿元。

　　该报告还称，由于房地产信托产品的期限多为2年左右，以此测算，2011年上半年新增的10多亿元房地产信托中的大部分将在2013年上半年兑付，加上2011年发行2年期以上信托产品，预计2013年上半年将是房地产信托兑付的高峰期。

　　一位资深信托人士向两本房产证，为实现房地产信托兑付，缓解资金流动性风险，除发行补旧公寓式房产接盘房产挂靠都成立了开放式可赎回的资金池类产品，用于接盘存在兑付风险房地产信托，但由于信息不公开，投资者并不知晓资金具体投向。

　　在上述信托人士看来，房地产信托在明年上半年可能面临更大兑付风险，因为届时到期产品可能在产品设计和风控上存在不足。他对年内近只房地产信托提前清盘 兑付压力陡增明年上半年到期信托产品发行期多在2011年上半年，当时由于市场频传监管层将对房地产信托加大监管力丹东房产中介都在抢项目，较松的风控措施可能为日后兑付埋下隐患。

　　用益信托研究员岳婷则认为，明年房地产信托兑付压力大小还要看宏观面经济形用房产证做抵押贷款的监管政策。

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　　0$经过过去两年爆发式增长后，房地产信托将在今明两年迎来集中兑付期，兑付问题成为市场焦点。尽管目前没有信托产品被曝出兑付失败，但房地产信托风险暗流涌动，市场不乏房地产信托提前清盘现象。据息显示，三季度以来，房地产信托提前清盘数量就达15只，涉及中诚、中融、新咸丰房产。$