越开始征房产税了我们还在等什么

越开始征房产税了我们还在等什么

　　尽管越南房地产行业低迷，但越南仍计划提高房产征税以打击对越南房地产市场的投机行为。

　　今年一季度，越南胡志明市公寓销量同比下降27%，投资物业价值同比砍半，今时今日的越南，可能和二十年前的我们差不多，按理来说房地产正是越南经济腾飞的支柱型产业，但显然，越南的目光更长远，也更为理性。

　　根据报道，越南计划立法，对第二套住房持有者征税，并提高城市房产税率，以遏制房产投机行为。目前越南由于经济放缓，叠加超10%的房贷高利率，越南房地产市场自去年中以来一直低迷，但即便是这样，似乎也挡不住越南遏制房地产投机的决心。

　　越南当然不傻，甚至在我看来这正是越南的聪明之处，投机必然意味着泡沫，与其拿今天的增速去为后天的危机买单，不如一步一个脚印，脚踏实地发展经济，当经济和收入起来了，房价的高低自然会反映到市场上。

　　可以说，站在越南的角度来看，前有上个世纪日本的教训，房地产泡沫破灭之后，日本失去了三十年的经济增速发展，到今天也没有彻底恢复元气，甚至还间接导致了日本z世代年轻人的宅文化和低欲望。

　　对越南来说，房地产同样是一把双面刃，玩的好就能够为经济提供裨益，玩的不好，必定会拖累经济。

　　前有日本，后有我们，这对越南来说，几乎都是血淋淋的教训、血淋淋的前车之鉴。

　　衡量一个经济体的房价高不高，其实有一个非常好用的标准，那就是房价租售比，这个标准可以衡量一个经济体或地区的房价到底有多少泡沫。

　　根据2020年全国重点城租售比调查研究报告的数据来看，租金房价差距拉大，平均租金回报率不足2%，报告还显示，2020年全国个重点城市的租售比高达1:1，这意味着买一套房子的钱，可以租1个月的房子。

　　而一个比较好的房地产投资，租售比不应该超过1:200，超过1:300就已经是泡沫化了，而我们则超过了1:0。

　　尽管房地产是我们的支柱型产业，一度占到了GDP的三成，但我们享受到了GDP增长所带来的收入增长了吗？

　　除此之外，今时今日国内的高房价，给年轻人带来了极高的负担，日本用了三十年的时间里让年轻人成为了低欲望，低生育率。

　　以生育率来看，我们的生育率甚至已经比日本还低了，这足以说明，高房价蚕食的是我们的未来，是整个经济体的未来，比起高房价带来的经济增长贡献，两者孰高孰低，一眼便知。

　　从这个角度来看，以我们和日本的经验来看，如今越南“壮士断腕”，哪怕越南房地产市场如此低迷，也要下决心征收房地产税，越南当局者的魄力不由得令人叹服。

　　很多人都希望国内也征收房地产税，来遏制高昂的房价，但以今天国内房地产市场所面临的结构性问题来看，以我个人的愚见，此刻不管怎么征房地产税，不管怎么做，就结果而言都于事无补。

　　首先，税收这个东西本来就是非常敏感的，对任何经济体来说，如何征税，以及如何让纳税人缴税不那么痛苦，以及降低纳税的成本，这些都是一门高深的功课。

　　当然不是。答案其实非常简单，今天房价高昂的结果，当然有城市化进程所带来的市场结果，但背后其实也有税务的一部分原因。

　　熟悉税改的都知道，就是那一年地方税被加入了一个卖地收入，而地方需要用钱的地方又很多，这就导致很多地方的收入土地出让金是占比接近一半或者四成的，换句话说，地方依赖于卖地，自然也就变相推高地方对房地产市场的依赖程度。

　　这一因素，或许可以解释为什么眼睁睁看着房地产市场增长数十年，早已经超过了风险标准，却迟迟不推出房地产税遏制投机行为的原因。

　　此刻，地方的收入减少已经是必然，所以我们看到一些地方债务最近频越开始征房产税了我们还在等什么？上，那么现在征收房地产税，还来得及吗？

　　就在上个月，在经过了10万名工作人员长达10年的努力之后，我们终于弄清楚了一个问题：国内的7.9亿套公寓和其他房地产归谁所有。

　　首先就是经济上的问题，一旦开征房地产税，这可能会给如今本就脆弱的房地产市场，注入负面因素，甚至可能会引发恐慌性抛售，届时房地产泡沫挤出，必然会导致大范围的通胀和货币贬值。

　　一旦房地产的“货币蓄水功能”的堤坝垮掉，那大水必然会淹没甚至造成更多不可预料的后果。

　　其次，就是某些人可能会被曝光拥有多套房产，甚至上百套房产，这个问题可能也会导致成为下一个“北极鲶鱼”类似的负面事件。

　　不过能够确定的是，房地产税一旦开启，那必然可以弥补收入上的亏空，同时也能够拉低房价，有利于减缓年轻人的压力，提高年轻人对未来美好生活的向往，从而让整个社会恢复经济活力。

　　其实早在2003年，我们就意识到了这个问题，当时高层就曾经做出决定：条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。

　　首先，房地产税本质上的功能还是遏制炒房投机行为，但如今国内房地产价格显然已经见顶，此时推出房地产税，一来是刚需买房已经大多数完善，此时房价下跌对市场的利好可能效果会打折扣。

　　其次就是，由于很多家庭已经购房，此时推动房地产税，可能会带来一系列难以预料的不良后果，例如房价下跌、恐慌性抛售等等。

　　在过去的数十年时间里，地方用出租土地的方法来提高收入一直运作良好，但随着房地产市场的饱和、宏观经济的不确定性，买房的人不可能永远一直多下去，这个时候地方收入就面临较大制约。

　　如果房产税的出台也是以第二套住房为征税点的话，那么无疑会降低对房价的影响，虽然目前投机炒房少了许多，但今时今日开征房地产税，当然也比不征要好得多。

　　越南是在房地产的早期征收，而我们可能已经是即将进入房地产的“衰退期”征收，大量的人高位接盘，未来房地产税之后的行业走向会如何，我想没有人能够完全预料到。

　　过去几十年的土地收入得以让我们一直保持着较低的其他税种，我们不对投资收益、遗产和个人财富征税，这无疑又间接拉大了收入分配上的差距。

　　未来如果对遗产税和富人征税，是否又会导致一批人离去？从而带来更不好的结果？这一切都不得而知。

　　亦或是，提高收入再分配之后，能够更好的进行收入转化，从而更进一步，这一切都难以预料。

　　不管怎么说，眼下我们错过了征收房地产税的时代，目前我们所面临的是国内大多数人都有房产的时代，一旦开征，适用对象很多，任何个人的抱怨或是问题，都极有可能被无限放大。

　　这是今天我们所面临的问题，进退两难，但最终我们都知道，该来的一定会来，但它以怎样的方式到来，以怎样的方式展开，这些都是所有人值得的事情。

　　这让我想起了延迟退休，同样的敏感、同样的牵扯甚广，但延迟退休显然更具有紧迫性，这不得不尽快提上日程，而好消息是，房地产或许还并没有那么高的紧迫性。

　　作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。我，把知识磨碎了给你看。