网易房产论坛深圳楼市2013-机遇与风险

网易房产论坛深圳楼市2013-机遇与风险

　　在即将过去的2012年，中国地产政策风云变幻，深圳房价也一波三折，而明年，深圳楼市将何网易房产论坛：深圳楼市2013-k22机遇与风险易房产在2012中国住交会上举办了主题为“深圳楼市2013：机遇与风险”的论坛，邀请了深圳地产界知名房产开单界的朋友们，为我们一起回顾龙年，展望2013！下面为本次论坛的实录。

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们，大家上午好。非常感谢各房产税说明易房产举办的论坛，2012年中国房地产政策风云变幻，深圳房价也一路走高，而明年深圳楼市将何去何从呢？今天我们特别邀请了深圳地产界遂宁房产k22楼盘界的朋友们为我们一起回顾龙年，展望2013。

　　严家森：各位嘉宾，各位深圳地产界的朋友们，大家上午好。首先请允网易房产论坛：深圳楼市2013-k22机遇与风险易房产对大家在百忙之中抽空来到我们这个活动的现场，表示热烈欢迎和衷心郑州房产易房产上线的时间稍微晚一点，我们是2009年开始正式上线，但是整个发展的速度还是非常快，在过去的三年的时间里面，我们完成了在全国个城市的布网易房产论坛：深圳楼市2013-k22机遇与风险易房产的发展是从广州出发的，就是我们在2009年的时候，首先是广州站开始上线年正式上线，之前的话在深圳站这方面我们的人员的投入稍微少一点，从2013年开始，我们会有更多的人力物力投入进来，其实从现在来讲，我们深圳的房产频道，我们的流量都可以说是在同行里面数一数二的，因为我们都有对流量检测的统计，包括我们跟像我们贺总的中原这边也有非常密切的深度的合作，他们也能感百姓网房产易房产的平台所带来的这种流量和宣传力度的影响力。

　　在过去的一段时间里面，我们在深圳、惠州、东莞，我们叫深莞惠地区也做了大量的原创报道，其中有像大亚湾调查、珠三角空城计、深圳热卖楼盘的营销乱相、深圳地王劫等等，这些我们的采编队伍做的这些原创的报道都产生了非常良好的影响。

　　我平常来深圳之前也不是太多，但是也跟我们在深圳的很多同行，比如说《网易房产论坛：深圳楼市2013-k22机遇与风险》，还有《宣汉房产》、《网易房产论坛：深圳楼市2013-k22机遇与风险》这些财经类媒体，还有包括《房优优房产》在内的很多财经类媒体的同行交流，他们都有一点说到让我非常欣慰的就是，他们竟然说，我们网易房产论坛：深圳楼市2013-k22机遇与风险易房产上面去找线索，你们新闻的反应速度和报道的质量都非常好。

　　接下来2013年我们会成都二手房产易房产，会致力打造一个网易房产论坛：深圳楼市2013-k22机遇与风险络平台，既我家房产上的这些新闻产品的报道，这些对我们的房产热点，还有包括我们的楼市的k22的一些动态，包括我们的楼盘库等等，加强这些基础建设，同时我们也还会推出在线下的给发展商的服务，比如说我们的电商，比如说我们还有一个产品叫楼市直通车，还有看房团等等，这些线下的网易房产论坛：深圳楼市2013-k22机遇与风险络媒体具有非常强的优势的这种产品和服务，接下来也希望我们能够跟在座的深圳地产圈的朋友加强沟通、密切合作。

　　应房产微博易房产走到今天是离不开包括在座各位嘉宾的大力支持，在这里我再一次表示深深的感谢，希望今天早上我们的论坛，我们专家的发言能够给大家带来一个愉快的上午，谢谢大家。

　　主持人：感谢严先生的精彩致词，接下来我们有请深圳中原地产副总经理贺晓丽女士为我们带来今天k22个演讲主题：从2012到2013，深圳楼市的变与不变，有请贺总。

　　贺晓丽：尊敬的嘉宾，各位媒体界的朋友，大家早上好。首先感谢住交网易房产论坛：深圳楼市2013-k22机遇与风险易给我一个机会，代表中原地产在这里发表对2012的一点市场的看法，和2013的一些市场预判。

<房产经纪人招聘易给了我一个主题说，来讲一讲2012和2013到底这个市场上现在、未来会变一个什么东西，未来又会不变了什么东西，2012没走完，刚刚还有一个月的时间，当然2012年11月份的深圳地产成为一个标志性的时间，这个标志性就表现在2012年的11月份，单月的一手楼的推盘量创了2009年调控的值，达到了1万余套，推出的面积达到万平米，当月成交20套，这个数字是2009年调控以来单月成交的一手楼盘的值。

　　在这一个突破了过往的两年调控阴霾以后，这样一个历史时刻的时候，我们来回顾一下2012，预测一下2013。

　　中原地产认为，如果要看2012，我们怎么认为？2012线一定是风和日丽。从我们要看2012到2013整个的变和不变，我浅显的从四个方面来对它进行分析，k22个我们从政策层面看一下哪些变和哪些不变。第二个，我们从一手楼盘的主要供应者发展商来看，他们会有哪些变、哪些不变；第三个我们从这市场的买家来看，他们会发生哪些变和哪些不变；第四个从深圳这个地方市场来看，这市场哪些区域会有哪些变化。

　　整个在政策层面，我们预估2013年和2012年，行政政策仍然会延续，也就是说行政政策不会变，而金融政策的预调空间会相当大，在从2010年到2011年的两年时间里面，行政政策是主导了整个市场政策的一个主流，而且使得历史上k22次行政政策占了整个市场调控的这样一个基调，历史上最严厉的三限政策，从4·15的新国十条，到9·29的双限政策，到了12·6的新国八条，包括3月2号的限购令、限价令、7·11的整个按土地评估价过户，这些一系列的严厉政策，使得整个深圳的房地产市场经历了历史最寒冬的时期。

　　这个历史的最寒冬发生在什么时间呢？在2012年的1月份，当月的二手楼成交仅仅是10套，一手楼成交是10套，这个数字是深圳有商品房政策以来的历史k22值，经过这个市场以后，经过2012年2月份这样一个非常差的情况以后，2012年的2月份，整个市场又开始转暖，而这个转暖是根据什么转暖来的呢？是整个的金融市场来的。金融政策主导了2012年的2月份到现在为止整个市场回暖的一个格调。

　　2012年的7月份进行利率的两次调整，使得整个深圳楼市从一种完全低迷的时期，逐渐出现了底部徘徊、底部上升，到现在11月份的一个大量的爆发的时期。我们未来看整个市场2013年来看，因为楼价在两年的调控时间里面，增长幅度是符合预期的，而且在CPI和PPI的月度的同比走势使得国家对房地产的价格接受度是越来越高，与此同时，由于PPI的回暖，使得国家对宏观经济充满了很大程度上乐观，这样就使得我们货币政策预调留下很多空间。再加上国际环境造成的房产中介开单性压力，金融政策将连续出现利调、微调的可能性，金融政策在明年也会像2012年一样，会主导整个市场走向。

　　我清楚的记得，2012年2月份的市场总的k22波行情就是由于出现了金融政策调整，在行政政策不变的情况下，未来市场的走势完全由金融政策来构筑，如果金融的利息降低、存准降低，都会使得市场上的买入热情会逐渐升高。从政策层面来看，我们预判2013会呈现一个向好的局面。

　　从一手楼的供应来看，从一手楼的供应者房契来看，他们整个2013年的推盘节奏会加快，整个深圳地区的供应会非常充足，在2012开始的市场，和2008年以前的市场发生了很大变化，在2010年调控以前，整个深圳的二手房市场和一手房市场的成交比是八成对二成，也就是说这个市场的走向是由二手市场来主导的，因为二手成交最多，在到了2010年调控以后，这个市场就由一手市场来主导，现在深圳地区一手市场的成交占比高达%，接近40%，二手市场占领的仅仅达到%，或者是%，而且每一轮的降价或者每一轮的升价都跟一手市场的表现息息相关，所以我认为，在2013年的时候，引导整个深圳房地产走向的还是一手市场会强烈影响二手市场。

　　在一手市场上作为主要的供应方开发商来说，会由于在对于未来的不断地的趋好，他们会使得推盘节奏不断加快，这一点在今年的11月份、12月份、乃至明年1月份会表现得非常充足。我们看年报的时候会发现，在2012年第三季度的时候，石家庄房产交易中心其实已经完成了他们的一个销售目标，但是在2012年的11月份的时候，深圳仍然创出了新推楼盘1万余套，超过万平方米这样的天量，说明新一轮的竞争对发展商来说，他已经认识到要加快推盘节奏，以使得他在新一轮的囤地开发的过程中占有先机，这一轮的推盘节奏不仅仅是为了快速出货，而更多的是为了自身在新一轮房产备案时间的竞争中获得先机。

　　我们预计，2013年开发商将保持一个谨慎乐观的态度，推盘将循序渐进，市场供应也将逐步放量，保持稳定的这样一个水平。

　　按照10月份的销售数额来看，存量达到7到8个月，这个消化速度我们认为是合理的，因为在2011年的年底12月份和1月份的时候，中原地产出具报告，说明整个市场的存量消化期是22个月到26个月，但到10月份的时候，这个存量消化已经到了7个月到8个月，这种的库存的压力对发展商来说就不是特别大了，但是由于2013年的新增供应增大，降低库存率仍然是开发商的主要任务之一，整个2013的库存量和推盘量都会超过2012年达到一个历史新峰，库存量和新推盘量增长，会使得深圳地区一手房出现一个蓬勃发展的时代，一手市场会非常旺盛，月均成交量应该达到00套左右。

　　再说一说市场整个的买方行情，其实就是我们的客户，客户在未来2013年是个什么状况呢？我们仍然认为，在政策整个行政双限政策下，整个市场的买家仍然是刚需，或者加上刚改，在2013年中，支撑市场前行的买家主要是刚需，刚需力撑楼市，大势趋稳，从2012年的1月—10月份的成交结构来说，平方米以下的住宅成交量维持在%左右，140平方米以上的成交量在7月份的时候有一个突发的增长，但在9月份、10月份有一个下降的趋势，在11月份的中下旬140平方米的成交量又有了增加的趋势，这说明改善性需求在今年年末的时候也积极入市。

　　2013年仍然是一个刚需年，成交结构本质上不会发生实质性的变化，但是随着刚改的入市，大户型，特别是1平方米的大户型或者豪宅的成交会显示出在2013年的这种亮点，而全面市场复苏，除了、平方米的刚需、1平方米的刚改，乃至1平方米以上的豪宅的整个的全线年的楼市呈现一个全面繁荣景象。

　　说到了真个市场的供应者和市场的一个需求者以外，我们看市场整个成交结构来看，我们会看到，整个在2013年的时候，一手成交会屡创新高、二手会稳步上升，2012年1月—10月份全市一手、二手住宅成交是稳步上升，虽然金融政策不断出面调整，但是深圳地区市场一直在这一轮中，在四大城市中是表现最为成熟的。具体一手市场随着推盘量的增加，连续的周成交套数都在千套以上，所以导致我刚才说的2012年的11月达到了历史成交峰00套，二手住宅一直是稳中有升，目前市场整个维持在00套—00套，全市一、二手的成交维持在00套—1万套这个水平已经恢复到市场好的时间的八成左右。2013年也基本维持目前稳定上升的局面，成交套数在一手方面会有大的突破，二手将维稳今年的00套左右这样的目标。

　　对未来的市场来看，2012年整个的1月—10月份的总体价格是维稳的，上半年整个价格都在2万以下徘徊，直至6月8号三年来的首次降息以后，价格开始爬升，一度改变了一、二手倒挂现象。8月以后由于成交结构的影响，使得一手价格低于2万，但是二手价格已经重新跃到了2万以上这样一个阶段，对明年来说一手的价格仍然会有一个稳中有升，二手的价格会是持平状态。

　　对明年的2013年的整个城市片区来说，在深圳这样一个大的的旧改大的政策扶持的情况下，整个市场的片区会有什么状况呢？由于深圳的整个经济保持一个比较好的良好的发展势头，就给了整个房地产市场发展一个最稳定的经济支撑，在这种经济支撑的情况下，政策和一些上的引导就会主导整个市场的热点地区，从2012年的1月—10月份来看，整个龙岗、宝安、龙华片区的市场供应量是占了绝大的主力，而随着前海规划政策的一个落实，并一定会让宝安、龙华片区再次成为各方追逐的焦点，随着楼市逐步走出低谷，并进入全面回升阶段，这两个片区会随之发生升温。

　　从过往的几个月的成交来看，我们一直说是西热东冷，西热就是宝安区、东冷就是龙岗区，在这一轮2月份回升走强势态中，西部表现价格上升，而东部市场的利好消息不是特别多，所以表现出整个西部非常成交热，东部稍微偏冷，但是在11月份，由于东部连续推出几个大盘，也使得龙岗区的成交也跃居了11月份的首位。

　　从2013年来看，全市的供应主力仍然是这三个片区，我们可以从深圳之前统计的2013年新增供应来说，龙华片区的整个新增供应量将超过宝安、龙岗，成为全市供应的区域，也就是说2013年的整个的热点片区会集中在龙华。

　　在价格走势上，各区会有一个怎样的情况呢？在过往来说，龙岗的价格一直在深圳的几个区域里面处于一个低洼状态，龙华和南山涨势非常强劲，虽然2012年全市各区的价格基本上都是呈上升趋势，盐田区由于成交量非常小，它会使得单个楼盘、单月楼盘会影响成交量非常大一块，我们看到总体趋势而言，6月份第三次降息以后，南山楼盘的涨势非常强劲，龙华的上升趋势非常明显，现在龙华的新楼盘的开发量一般都在2万左右，到年底的时候，这个2万已经企稳，掉下去的可能性非常小。

　　宝安的均价，因为宝安如果中心区基本均价超过3万，加上新乡、福友片区，以前福友、新乡片区基本上是1万多的可能性比较大一点点，但是由于整个宝安区在连续过往的8个月的不断上涨，使得整个大的宝安区概念，其实价格也达到了2万以上的水平，相较全市各区，龙岗现在仍然处在一个低洼地带，2013年随着前海概念一个具体的落实，南山、宝安、龙华整个上涨势头会依然持续，而龙岗片区价格还是会保持在2万/平方米以下这样的价格。

　　总之2013年的整个价格，我们会认为会延续2012年的上涨势头，但具体还必须看两个走势因素，一个就是预期，一个是城市的发展。预期是两个预期，一个是房企，一个购房者，房企我们看到在11月份的时候，全国地王频繁出现，在一定程度上感觉到房企的预期非常好，但是我们应该看到，随着中国PPI指数的企稳，国家的宏观经济政策有一个维稳的局面，在维稳的情况下，对于开发带的这样一个，就是开发带的这样一个投放力度，他们的资金压力比以前来说，虽然是由于大量的销售获得大量的回款，但是开发如果不能解决得好的时候，开发商对于未来资金压力还是会比较差一点，所以在这种情况下，开发商对未来他的预期直接决定了整个市场的走向。

　　对购房者来说，经过2010年、2011年、2012年三年这样的调控时期以后，对市场价格预期大家都已经发生了逆转，起码现在不会有太多人认为这个房价还要再继续跌，大家都会认为，在多种因素的影响下，房价上涨的可能也是非常明显，在这种明显的可能性上我们可以看到从11月份开始，改善性刚需积极买房，如果在这两种比较好的情况下，这种势头一定会延续。

　　在深圳来说，整个城市发展方向，它会推进整个片区的不同价格的走势，我们仍然认为，在2013年，两个信息使得房地产的耽搁区会比较热，一个就是前海规划影响的片区，另外来说就是旧改，2012年的深圳土地很少见地王，很多人都说深圳为什么没地王？其实最核心的是因为深圳现在的土地供应已经达到了一个非常紧张的局面，深圳现在主要主导的是一个旧改时代，而不是再次新拿土地，新开发时代。根据深圳中原监测，2012年至今，国土局公布的旧改项目共有206个，面积高达11.9万平方米，这个面积其实相当于一年半的深圳的整个成交量，因为深圳如果照历史数据来说，一年成交量在1000万—1200万之间，10万其实是一年多的这样一个成交量，根据这种规划面积，就为2013年乃至2014年的市场，提供了充分的供应保障。

　　这种时候，由于是品牌房企大部分都拿了旧改项目，这种品牌房企的k21效益，也会带动一些旧区域的升温，使得旧的片区的价格也会呈现一个上涨的势头。

　　总体来看，2013年行政政策不会出现严厉措施，房价大幅下降可能性基本消除，但房价合理回归的任务远未完成。降息、降准的可能性也大增，那么在外汇占款压力减缓，中国经济整体长期看好这样一个情况下，未来的楼市处于一个良好的宏观环境下，而随着城市发展走向，未来需求动力充足，足以支撑未来一年的成交的一个稳定走势。

　　十八大报告要到2020年实现国内生产总值和城乡居民（阳新县房产）比2010年翻一番，这就为真实的购买力能够支撑真实的房价提供一个前提条件，城市发展走向必须有充足的有效需求，金融政策微调，三个方面构成未来房价上涨的重要条件，但融资环境不算非常乐观，在这样的情况下，发展商也不会贸然大幅提高价格，在这个市场上，价格稳步上升，需求量不断地释放，2013年必定是一个风和日丽的年份，我的演讲完毕，谢谢大家。

　　主持人：感谢贺晓丽女士精彩的演讲，接下来我们有请世联地产市场研究部总监吴志辉先生为我们带来第二个演讲主题：调控常态达州房产信息如何破局，有请吴总。

　　吴志辉：大家上午好，我是世联的吴志辉，今天非常高兴，也非常荣网易房产论坛：深圳楼市2013-k22机遇与风险易的严总的一个邀请，房产证明怎么写易的这个论坛，今天我就可能不跟大家讲PPT了，因为我这边可能也是习惯讲话，今天网易给我带来的一个主题是如何看待这个开发商未来的发展，这么一个战略。

　　这个题目说实话我也非常感兴趣，刚好我们最近也在做这方面的一个研究，为什么感兴趣呢？其实如果我们最近包括最近这两年，我们回忆一下，就是咱们央行行长的一些言论，包括央行出来的一些政策，大家一定会有非常清晰的这么一个脉络以及逻辑，为什么这样讲？应该说最近这几年，我们世联也经常提这个房地产下半场这么一个概念，是什么意思呢？很可能未来几年，应该说是未来十年，金融的这个问题应该是房地产行业，大家开发商最为关心的这么一个话题。

　　为什么这样讲呢，首先我们看，这个开发商他的一些核心的指标，很多人都说看看他的利润啊，看这看那的。如果我们用美国的所谓的杜邦分析法来看，事实上它是分三块，k22个是资产周转率，第二个是净利润率、第三个是杠杆。

　　我们从资产周转这个角度来看的话，其实大济南汇丰房产的一个年报的话，这个财报大家可以发现，事实上今年，尤其是今年上半年，这个自然周转率是在下行的，即使我们不说短期，从长期的角度来看它，我们也可以很清晰地看到，这个房地产市场总体的这个增速，它的线性是向下的，也就是说未来这十年、二十年，它的一个增长的这个规模和速度，跟过去十年是完全不一样的，另外你从其他一些周转分析角度考虑的话，这个资产周转率对房地产这个行业，我们一直说提倡要学这个制造业，但是房地产行业跟制造业还是有本质上的一个区别，在周转上。因为它是存在这个所谓的天花板，你不像那个制造业，比如说我制造一件衬衣，我今天下单，说不定我明天就可以做出来，后天就可以卖掉，房地产的话，你即使，你看一下恒大，从拿地到卖起码要半年，所以这个看的话，事实上周转这个东西，我们也相信未来大的开发商在这一块应该是可以跑赢平均水平的，这个也体现出行业集中度，也提出这么一个问题，这是周转。

　　第二个的话看净利润，净利润的话，这几年事实上趋势也非常明显，我们去年2011年，这个经利润率，行业的平均水平是15%，很多开发商比如像万科、保利这些，16、17左右，这个净利润率未来也是很难去提升的，为什么呢？k22个，我们的地价上涨的速度是快于房价，而且高于房价的，第二个其实我们做这行的都知道，如果行情好的时候，我的这个地价和房价的上涨，这个事实上是开发商获取超额收益的根源，但如果反过来，也就是说这个市场行情向下的时候，这个所谓的地价、房价下跌的时候，市场净利润率，我们降价、降价是削减净利润率的k22方面。

　　还有第二个很重要的，虽然2011年发生，但2008年出现过，存货减值，这是什么概念呢？也就是说你的市价低于存货价格的时候，你的财务报表上必须要讲出来，这个打个比方，万科的存货1000多亿，我们就假设它是1200亿，今年利润还没出来，2010年它是赚了140亿净利润，如果它1200亿的一个存货，如果万一，就是说这个市场出现一个崩溃式的下跌，这个市价低于存货价格10%，也就意味着万科它要存货减值120亿，如果这个市价低于存货价格20%，那存货减值要240亿，所以这个问题就很简单，如果市场出现一个比较可怕的现象，20%，大家知道这个净利润是15%，这个行业将全面的亏损，所以我们从净利润这个可以发现，k22个是这个地价削减利润，第二个是存货减值的这么一个可能。

　　还有第三个，那就是大家都非常明白的这个所谓的价格上涨，是吧，劳动力价格，还有我们其他的建材成本啊，财务成本啊等等等等，都是对净利润一个极大的挑战。我们再从杜邦分析法最后一个要素来看杠杆，这个就很简单了，这个杠杆这个行业事实上是处于一个非常高的这么一个水平，也就是说杠杆再往下、往上的空间事实上也不大，今年以来大家都在去杠杆，因为这个行业向好的时候，杠杆越高收益越高，这个例子非常明白，今年的一个市场回升，大家看一下保利的表现，保利还有一些招商这些，是吧，但是如果从杠杆的角度考虑的话，事实上资本市场的杠杆表现，这个幅度巨大的时候，就是市场反转，幅度的时候一般湘潭市房产。但是如果，未来这个市场波动越来越大的时候，估计大家的杠杆往上提的空间不大。

　　我再回到原先我跟大家讲的，大家留意到的言论这些东西，事实上这个对开发商来说非常重要，为什么呢？因为在行长的推动下，我们的利率市场化再一次启动，何为利率市场化呢？其实这个也要讲一讲我们国家大的背景，因为我们国家的金融体系是银行主导型的这么一个金融体系，这种金融体系会带来一个很重要的这么一个结果，是什么呢？就是我们的M2跟GDP的比值偏高，可是如果大家上微博的话会发现，有个人叫韩志国的，他这个微博在造谣，就说美国的法律规定，M2占GDP不可以超过%，事实上他是以讹传讹，他根据这个来说中国经济崩溃，事实上咱们已经1.了，还没崩溃。

　　这个问题揭示出什么？中国的融资更依赖银行资金，依赖银行的话，银行事实上是一个中介，它把这个储蓄先拉过来一定的利率拉过来，再找到这个借款人放出去，如果要解决咱们M2偏大这个问题的话，未来金融体系一定是多媒化，也就是说借钱，就是这个借款的和放款的人直接产生联系，不经过银行，这个叫直接融资，跟银行的那种间接融资是两码事。如果是这样的一个趋势的话，那么我们从这个利率市场化的推进可以发现出，最近这几年我们的融资环境在产生天翻地覆的变化。

　　如果打个比方，银行或者是我们国内的这些银行界的债券市场，融资成本相对来说是低廉的，是廉价的，但是这个利率市场化的一个推进，我们会发现，最近这两年民间信贷是不是特别火？这个的话就是典型的市场行为。我们从最近这两年的金融改革里面可以明显的发现，中国的利率事实上已经，或者是正在形成双轨制，何为双轨制？中国上个世纪八十年代，有个叫物价闯关，大家在座的有些可能还有一些印象，就是后来导致研究的通货膨胀，大家记得在八十年代、九十年代的时候，一发工资，做的k22件事情是赶紧去米铺，你买回一包米扛着往家走，为什么？因为接下来可能一个小时米更贵，就是这个意思。

　　如果我们知道这个历史，再回头看这两年中国的利率双轨制的并轨过程，也就是说我们民间信贷这个利率拉动，整个银行体系的利率向它靠拢，因此我们出现了中间轨-k22信托一个大的发展。

　　如果说民间信贷以及房地产基金这些都属于市场柜的话，那么很明显我们的信托就是一个中间柜，大家对比一下价格就知道了。

　　还有一个中间轨就是银根理财，所以这个问题在今年就非常明显了，我们的银行贷款，我跟很多开发商、高管聊过，从银行拿出来贷款，已经是中大开发商了，成本都有十个点，那今天信托是多少个点呢？也是十个点，各位，这个地方就很明显了，所谓的利率市场化拉动咱们的计划柜的利率靠拢的时候，也就意味着中国未来几年房地产开发商将会面临着利率偏高的环境，这个对搞开发的人来说就要好好的掂量一下，可能因为偏高的环境下你要寻找新的出路。

　　何为新的出路呢？如果我们从开发商的资金层面来考虑的话，事实上我们可以分两类：k22个叫内部融资；第二个叫外部融资。内部融资还得分，内部融资k22个必选项就是跑量回款，跑量回款、再次扩张，这是必选项，大家可以看到今年大家的共同选择。

　　第二种内部融资的方式是什么呢？就是所谓的内部现金流平衡，大家都上香港新鸿基，大家都在说找香港的新鸿基，资金流租售并举，内部现金流找它。

　　事实上目前很多开发商都在做这个事，为什么这样讲呢？因为你看很多的商业社会最近几年真的是火起来了，比如说华侨城的欢乐海岸、保利的海岸城、中粮的大悦城、华润的万象城，当然还有传说中的万达，但是万达那种本来就是享受，我们只讨论这几个。

　　也正是因为这些开发商寻求着这种模式，这个大举的发展现在的一个商业项目，天时、地利、人和都有，但是他们这些商业项目都还处于规模化的进程中，也就是说这个东西看来得投钱，因此在现金流上面还没有产生正贡献。内部融资这一个跑量回款、再次扩张这个模式的话事实上它的发展速度会受限，你自己卖完房子，再用自己的资金去买地、再去扩展，你的发展速度一定是受限的，反正没有别人快。

　　另外你搞资金流内部平衡的话，你还得掏钱搞商业，这是内部因素，最近两年开发商在做的。

　　接下来我们讲外部融资，刚才讲了利率市场化和开发商现在的外部融资，那就非常的紧密联合在一起，外部融资无非就是几种：个银行信贷，就是所谓的计划股，它的利率正在向市场靠；第二个你去问所有银行的这些人，他回答的是我们的贷款只向行业前项倾斜，除了项之外，必须是符合市场需求的，而且区域和配套特别好的项目，这个就是所谓的计划股，这个是银行股。

　　第二个国内的外部融资事实上还有一个非常低廉的渠道——债券市场，银行间的债券市场现在是1万亿的规模，证监苏州房产楼盘债那个就不用提了，那是几百亿的规模，这些行政管制太多的导致结果，一个是一万亿，一个是几百亿，所以债券市场事实上房产证可以贷款多少在里面融到钱监利县房产，有强房产中介工作流程，当然就房产经纪人照片。

　　还有房地产基金，最近这几年很多人都说我要搞房地产基金。如果你们去了解一下房地产基金，事实上你会发现它的规模并不大，为什么？因为房地产基金在中国目前来看只有股权融资的方式才能赚钱离婚贷款房产不行呢？房地产基金融资成本本来就高，你再以债权的方式放出去，事实上这中间的利润不大，那只有股权融资，股权融资的话我投到房地产基金里面，那也就意味着这块土地运营的超额收益，我的基金可以用，那就明白了，中国的房地产基金这一块搞的都是股权融资、债权融资极少，这个也是市场化的情况。

　　还有另外几个方式，外部融资方式我们也可以讲，还有权益融资，个就是IPO，在内地你就不要想IPO了，分几年你都不要想，但是IPO之外权益融资也有股权融资，这个就跟房地产基金一样，也就是说紧张到一定程度的时候，你迫不得已要股权融资，所北京房产过户不愿意去搞所谓的股权融资，所以房地产基金搞来新乡房产。

　　那我想权益融资也是经营不善，那他一定要抛售股权来获取现金，那这个就是绿城。

　　所以搞来搞去最终发现还是中间轨比较合算，价格没有市场轨那么高，那就是信托，信托这几年就大发展了，也是稍微市场化一点。

　　当然我讲的这些外部融资都是内部，大家如果将目光再投向香港，这一个的话答案就非常清晰了，香港IPO也可以、发证也可以、发票据也可以，而且成本非常的低。

　　所以我们观察完这两年的趋势的话，我们不难得出一个结论，这两年来发展辽阳房产中介、所谓松原市房产，大家可以看到香港上市川大房产比如说中海、比如说招商。

　　大家又可以看到今年四季度为什么河南省房产网跑到香港一窝蜂的上市，而且是所谓的流血上市，就是权益打折，股权融资，事实上就是为了获取香港的融资平台。

　　除了这一类香港先河房产在这两年逆势崛起之外，第二种在内地有融资平台的，这些房地产企业也正在崛起，有强大的股东背景，比如说保利，我是从去年年初开始就非常看好的，像这些都能整理一下的话，事实上我们很容易得出一些结论，房地产企业预期的收益率我们把它叫内部收益率，与资金成本的裂口大小正在形成房地产企业核心的竞争力。

　　而且我们相信未来这几年里面这种趋势还会持续下去，如果持续的话那也就意味着这个行业的集中度先做做提升，行业大洗牌，这几年会非常的明显。但最终胜出的企业肯定是我刚才所提的这些所谓的内部收益率与资金成本之间的裂口越大的房地产企业，未来一定会是市场的赢家，最后非常感谢大家！

　　主持人：由深圳中原副总经理贺晓丽女士；世联地产市场研究部总监吴志辉先生以及卓越集团营销中心副总经理周华峰先生和我们一起探讨2013年的深圳楼市。

　　我们知道从2012年深圳出台了限购令以来，其实调控也整整两年了，但是对于我们接触到很多的市民来说，他们似乎感觉不到这个调控所带来房价真的出现很大的变动，作为活跃在深圳地产一线在座的各位嘉宾来看，您是怎么看待这种变化的？其实这两年房价出现了怎么样的改变呢？吴总，您是怎么看的？

　　吴志辉：其实这个很简单，因为涨价和降价都是开发商的行为，其实你就可以看它的现金流的指标，它是收楼紧房价就会降价，收楼松就要稍微的恢复，这个其实也很简单。

　　其实我们可以用一个很简单的词汇，因为所谓的偿付指标一般是指短期借款，第二个就是一年内到期的长期借款，这两个一般我们都把它叫做金融性负债，这个跟货币现金的比值我们可以通过历史的对比可以看得出来它到底哪个时间结点是收楼比较紧？这个比值比较高的时候是在去年的四季度以及今年的一季度。

　　也就是说所谓的降价行为全部是发生在去年四季度和今年的一季度，从二季度开始这个指标一直走缓，所以我们也就看不出来市场的价格实际上是在二季度回升，而且三季度持续的往上走，是这么一个现象。

　　贺晓丽：如果普通老百姓觉得这个调控房价没有降的话，我就不知道他对起点和终点是怎么看的，如果是09年看到现在，从09年的9月份开始调控到现在2012年11月份来看，确实是起点回到终点，房价没有降价，但是在中间过程中其实房价是一个很长期的下行趋势。

　　中原地产有一个标示房价的指数叫做中原指数，峰的时候达到了6点，到今年1月份的时候指数跌到了1点，其实净指数跌了将近10%。所以在这两年多的周期里面来看它是有一个下行趋势的，但是如果从调控开始到现在结束来看，确实从深圳地区来说基本上%的区域达到或超过调控之前的价格，只有少部分区域比调控之前的价格还低。

　　但是我想说的是价格其实是一个符号，有的时候说房价高、房价低都是相对的，我们在看到房价好像涨到了调控之前的高位的时候，是不是调控没效果呢？我不这样看，为什么呢？我们要看到从2009年、2010年、2011年、2012年这几年时间里面，整个中国的GDP每年的增长幅度都是8%以上，深圳地区的增长幅度超过了10%，那么我们就把2010年、2011年两年的值加起来的线%的GDP增长只不过是房价没有涨，其实在这个意义上来说房价已经跌了，这是我的看法。

　　主持人：谢谢贺总，周总，您作为企业的代表，您又怎么看价格策略在这两年出现过什么样的变化？

　　周华峰：媒体经常问价格的变化，包括调控以来对价格的影响，实际上对于刚需、对于买房子的意义其实不是特别大。为什么这么讲呢？特别是对于买房子的人不要去今天房管局或者是国土局价格又变到2万了，均价变到1.8万了，把几个区域整体的均价有供应量的时候，关外有供应量，或者是坪山、坑梓有供应量的时候，它的均价就下来了，东部华侨城有供应量的时候它的价格又上去了，如果东部华侨城如果要转现售了，这个价格又下来了，你还不能纳入到预售的价格体系里面去。

　　所以媒体千万不要去凑热闹，整天在媒体上发布我的均价到2万了或者今天的均价到1.8万了，我觉得对消费者是一种误导，为什么这么讲呢？它本来产品结构不一样，阶段性的消费结构有的是关外、有的是关内的，有的是刚需、有的是豪宅，放在一起统计的话，我觉得对于广大的刚需群是一种不负责任的行为，这是个观点，所以我从来不看整个城市的均价。

　　第二个调控对于价格有没有影响？肯定是有明显的影响的，特别是限购这种政策对价格的影响是很明显的，但是中原的贺总也说了，房价从09年以来到现在从终点又回到起点，没有什么特别大的变化，但是这两年多的时间里面会有一些小的波段，比如说像去年年底到今年年初的时间，我们有一些朋友或者有一些客户抓到了这一波的小行情，觉得很庆幸，后海地区可能2.9万就可以买到一套房指标。

　　所以说这么小的行情，不能代表未来三维的趋势，我们觉得调控的影响确确实实抑制了房价过快的往上增长的趋势，但是不能说以后的价格就是要下行的，因为我们可以看到最近的两三个季度以来价格仍然是出现了往上走的行情，同时刚刚过去的十八大也说未来的五年时间收入倍增、收入翻番的计划，那么从老百姓的收入翻番、房价还指望未来的五年后还停留在2012年的价格水平，这是不可能的。

　　我觉得对于广大的购房者来说，该买房的时候还是要赶快出手，不要去赌这个波段，下一个低谷在什么地方？就跟炒股一样的，赌波段的基本上都会被深度套牢的。

　　主持人：我们知道深圳房地产市场两年限购也是让整个市场出现很多变化，比如说我们的购房的主力从做投资变成了现在刚性需求为主，其实在这样的市场格局的变化之下各位观察市场对于房子的需求有没有出现什么样的变化？周总，您有没有观察到这些变化？

　　周华峰：实际上我们观察到购房子对产品的要求是越来越高，因为在深圳市场它的单价已经是全国领先的水平，他希望有限的预算做到更大的房子、使用率更高的房子、同时配套更加齐全的房子。所以现在的购房者包括刚需对于生活品质的需求实际上也是越来越提高的，他不会因为我是套房而放弃对生活品质的需求。

　　今年卖得非常好的一些片区、板块的房子，像龙华片区、包括罗湖的个旧改项目今年的推出，应该说在产品本身，比如说超高的使用率、有一些房子以外的事情，特别是有一些中大盘已经房子以外比如说配套的问题、教育的问题，引入综合体概念的问题，深圳未来几年会有上百个综合体，只要是旧改项目，都不会是综合体，就是说项目的品质在不断的提升，能够迎合消费者不断对品质要求的需求，所以说整体来说未来供应跟需求的匹配度还是比较高的。

　　贺晓丽：我觉得这两年以来伴随着这座城市的发展，消费者的消费理念发生了一些变化，是轨道交通，我们在修条地铁线的时候，谁也没有觉得条地铁线对房价有很大的提升。但是我们现在看到，只要有地铁的地方房子都一定卖得很贵，其实深圳的市民跟一些中国一些大的城市比如说北京、上海、香港一样，整个购房的选择看有没有在轨道交通的边上，这是非常大的变化。

　　第二个深圳市民对于房屋在关外的概念接受度已经是非常广了，所以才导致整个龙华、坂田片区的房价到了2.7万了，以前宝安中心区2万多大家可以接受，现在西乡片区2万也可以接受，乃至到了福永1.5万以上的价格大家也可以接受，整个对关外的价格接受度也逐渐的放得更长远，这和整个深圳地区的城市道路交通的改善有了很大的区别。

　　第三个对于房子的选择上面，特别是平方米以下的房子，大部分人愿意选择精装修的房子，这在以前是不可想象的，以前很多人都希望自己能装一套属于自己的房子，但是我们现在看到大部分人都喜欢精装修的房子，这三点是购房需求上发生了变化。

　　另外从大的层面来看，更有意思的事情是现在越来越多的人认识到房产是一个家庭中重要的资产配置，所以这一轮的限制有一个什么样的好机会出现呢？是整个社会重新分配财富、重新使你能够占到财富起点的一个好的机会，因为双限政策是05年到09年之间能够买房的、有钱买房的人买了房，与此同时他赚到了房产带给他的巨大收益，提高了整个家庭的资产金额。而且限购政策来了以后，就使得以前在房产上获得收益的人进一步的投资获益的权利，而使得那些从来没有买房的人、没有资格买房的人，现在发现他可以以比较合适的价格买到房，基本上我认识的很多人都认为现在是能够买房的现在买了房就能赚钱的，其实这也是国家通过限购政策使得大家都能够通过房产增加整个家庭资产的一个很好的时机，所以这个共识我觉得是一个很大的改变。

　　像以前房子还是作为纯粹的居住需要，现在既是居住需要，也是家庭资产配置的一个重要的组成部分。

　　吴志辉：今年说实线%的所谓的刚需，因为我们自己所谓的成交客户是有算过的，今年四五月份的时候，所谓的购房人群里面以投资为置业目的的客户只是占到所有成交客户的13%以上。所以从这个角度来看的话就是完全的刚需市场。

　　因为我们现在也在做各个城市的分析，深圳还好一点，我们看到很多城市事实上现在面临着一个问题，就是所谓的大户过少、刚需过少，我们也看到很多开发商的库存结构，其实开发商的库存结构里面也是以大户偏多。

　　所以从这个角度来看，接下来的市场一定是什么呢？包括2013年所谓的刚需不足、大户过剩的局面可能还会持续，也就意味着所谓的置业人群、刚需群体的线年可能面临着比较大的价格的压力，所说的明年3月房价大幅上涨这个观点我是不认可的。可能未来几年面临着利率偏高的环境，如果是这个条件下的话，那也就意味着这个需求一定程度上受到影响，所谓的大幅度价格上涨的基础也不是存在的。

　　因此，从这个角度来看的话，当然我也非常同意贺总所说的在轨道交通旁边置业，事实上目前我觉得还是挺不错的一个机会。

　　主持人：谈到房地产调控，其实我看到十八大也指出来，在今年举行的十八大的网易房产论坛：深圳楼市2013——机遇与风险会上，住建部的部长说房地产调控到现在不要相信它会结束，其实这句话也是引起了很多人的争议，在新一届领导层的眼里，房地产在中国接下来大概是什么样的角色呢？吴总您怎么看呢？

　　吴志辉：其实十八大说白了没有房地产什么事，但是整体的长期趋势肯定是继续妥善的，城镇化是一个方面，增加收入，事实上所谓的房价收入比过高，收入的增加速度更快来解决这个问题，其实也是可以的。

　　第三个方面接下来几年中国可能进入一个大稳定期，所谓的大稳定期也就是说这么一个增长的速度会更加的稳定起来，包括我们房地产这个行业，我们可以看到过去十几年所谓的投资的增速都是20%、30%的涨，未来投资的增速也会逐渐的回落到个位数，也就是7%、8%左右。

　　第三个从新开工面积来看，新开工面积它的拐点和人口抚养比的拐点基本上是同步的，全世界都一样。人口抚养比这个拐点大概是在2013年，也就是说新开工面积未来几年会逐渐的往下走，事实上它就是所谓的大稳定期，从这个角度来看的话，房地产政策也就是这样。

　　贺晓丽：我看是意料之中的事情，其实从层面来看，它看到了非常令它欣慰的东西。

　　个10月份的时候，烟台房产信息宣布完成全年这样的指标，也就是说房地产的大部分企业、大家想要看到的企业都还活着、而且活得很好，这就很稳了，它活得很好的话，银行也不会垮了，所以觉得已经很安慰了。

　　第二个虽然从2月份开始个大中城市房价都有上涨，但是人民的怨言好像也没那么重了，这样也就达到了稳定的局面。

　　第三个会感到PPI连续三个月的维稳而且有走好的趋势，也就是说现在宏观经济走好了，对房地产这个行业要怎么做呢？那就是保持现状，再打压它万一PPI不好了，如果再放开的话，万一货币这块又出现问题了，所以维持现状是目前的选择，当然调控就是不放松，这是我的一个观点。

　　周华峰：其实调控政策应该说从年初到现在的表态一直是一致的，这个还是要严格执行，比如说像深圳限购或者区域限价这种政策，我相信在明年或者在未来几年都不会怎么变动的，只要开发商在过去几年已经学会了在调控政策下如何求生存以及求发展的问题，就跟刚刚贺总说的，各大品牌的开发商今年的业绩都非常好，包括我们卓越集团今年的业绩是一个快速发展的阶段，实现了与去年相比将近四倍的销售收入，而且我们明年的目标基本上也定在比今年增长至少30%的水平。

　　为什么这么讲呢？实际上我们已经转变了一种观念，就是说你不要跟政府的宏观政策去对赌，现在看来已经学会了顺势而为，所谓的顺势而为不是说我们不会去赌波段，开发商不会去赌波段，比如说五一黄金周或者十一黄金周到了，七八月份是传统的淡季，我就把货放在十月份卖，我们平时是每个月都会根据当月市场和客户的需求，调整需求的产品、需求的价格，就是我们所谓的顺势而为，这样的话我们基本上能够从年初到年末都实现均匀的区域发展的过程。

　　大家觉得现在应该是传统的淡季了，过去的11月份市场非常好，不管是热点地区的龙华还是被挤出去的刚需像大亚湾那个项目，11月份我们销售了1.5亿，我们隔壁的竞争对手也销售了将近2亿，实际上根据我们的经验来说是不可想象的事情，但是这是刚刚发生的事情。包括最近的近一两个月的市场也是非常好的，今年新推盘热点板块的，没有说哪一个板块是特别差的，当然也有差的，在什么地方呢？像坪山和坑梓的，2010年年底拿地比较高的，楼盘地价在甚至接近00的项目，因为成本的压力，可能12000、13000都是保本的，这种产品、这种项目一定会非常惨的，那是因为不是市场不行了，而是因为它不能亏本卖，有一些国有企业不能让国有资产的流失。

　　说一句比较经典的话，开发商要顺势而为，什么叫做市场？市场从过去的十几年以来，除了从08年那一年确确实实是因为消费力有问题了，我们就没有碰到过不好的市场，开发商只要敢于降价，降完降之后仍然非常畅销的产品，只要降价还有人买，市场就是好市场。所以说我觉得顺势而为在未来的几年即使在调控，我们从来没有寄希望调控放松，是一样的道理，市场需求或者客户的需求在哪里？开发商的脚步就跟到哪里，这样才能实现平稳、稳定的发展。

　　主持人：买房时机永远是购房者最关心的话题，我们接下来即将进入2013年了，各位能不能给我们的购房者一些置业的意见呢？

　　周华峰：如果大家觉得08年的故事能够重演的话，大家就等那个时机，如果觉得那是小概率事件的话随时可以买房。

　　贺晓丽：现在你手上有房票，其实你已经非常厉害了，那么在这种情况下国家给了一个致富的机会，让你重新和那些有房产的人能够站在同一条起跑线上，你还不去买房？那这个绝对是你的智商有点问题了，所以我认为只要有房票，有足够的首期款能够月供的话就赶快买房。

　　吴志辉：我们查一下今年为什么会出现二手倒挂现象？我理解这个现象一手的话年初开发商的资金比较紧，所以导致了降价潮。二手的话为什么即使价格跌他也不买呢？其实我们解释了这个现象就很简单了。

　　一方面中国目前的储蓄率是偏高的，中国的负债率是非常低的，如果我们以按揭贷款余额与GDP的比值来看的线%，所以美国的房价跌就是这些居民抛售的，中国的房价跌是开发商年初抛售的，这是两码事，所以中国会出现一二手倒挂，也就意味着中国的家庭资产负债表是非常健康的，而且有充分的加杠杆。

　　加杠杆是加在哪里呢？目前中国家庭资产配置%是房地产，群众的眼光都是雪亮的，另外除了资产负债表可以加杠杆之外，我们的人均可支配收入每年都在增长，那也就意味着你的预期收入还是可持续增长的，也就是说你给房贷这些东西也没问题，我们从大的数据来看，结论就是资产负债表可以加杠杆，现金流没有问题，也是持续增长的，那你就尽量的配置家庭资产，而且方向非常明确，就是房地产，所以你说要不要买？那肯定要买。